Primo-accédants : les prix baissent enfin, mais le crédit reprend davantage

En octobre, les prix de l’immobilier ont reculé pour la première fois de l’année. Un répit de 0,1 %, quand la remontée des taux de crédit ampute d’environ 3,5 % la somme qu’un ménage peut emprunter pour une même mensualité.
 

Un ménage prêt à rembourser 1 000 euros par mois sur vingt ans pouvait emprunter 175 520 euros l’an dernier, au taux de 3,3 % que pratiquaient alors les barèmes bancaires. Au taux de 3,7 % relevé ce mois-ci, la même mensualité ne finance plus que 169 408 euros, hors assurance. La différence, 6 112 euros, représente 3,5 % de capacité d’emprunt en moins, et 4,3 % au taux de 3,8 %, haut de la fourchette. Pour la compenser, les prix devraient reculer dans la même proportion. Ils ont baissé de 0,1 % en octobre, après des mois de hausse.
 

Cette baisse est pourtant une nouvelle. Selon le baromètre de novembre de SeLoger-Meilleurs Agents, l’indice des prix immobiliers a reculé de 0,1 % fin octobre, une première depuis le début de l’année. Huit des onze plus grandes villes sont orientées à la baisse, Rennes en tête (-0,8 %), devant Nice (-0,5 %) et Montpellier (-0,3 %). Le même baromètre situe les barèmes moyens entre 3,7 % et 3,8 % sur vingt ans, contre 3,3 % un an plus tôt. La raison est connue : l’OAT (obligation assimilable du Trésor) à dix ans, qui sert de référence au coût de financement des banques, a dépassé 5 % en octobre, une première depuis juillet 2002.
Moins de mètres carrés avant même la hausse des taux
 

Le recul du pouvoir d’achat immobilier ne date pas de l’automne. Le baromètre publié le 4 novembre par Meilleurtaux et leboncoin immo, qui porte sur 32 grandes villes au premier semestre, montre qu’il était déjà engagé à taux quasi stables (3,33 % sur vingt ans, contre 3,37 % un an plus tôt). Avec 1 000 euros de mensualité, la surface finançable est passée en moyenne de 51,5 à 50,5 mètres carrés en un an, soit 1,9 % de moins, parce que les prix affichés ont progressé plus vite que la capacité d’emprunt. Metz (-7,1 %), Le Havre (-6,5 %) et Toulouse (-6 %) enregistrent les reculs les plus nets. À Paris, le même budget ne paie plus que 16,7 mètres carrés, contre 17,2 un an plus tôt. Le prix médian des annonces y franchit pour la première fois 11 000 euros le mètre carré. « Lorsque les prix progressent plus vite que la capacité d’emprunt, le nombre de mètres carrés accessibles diminue mécaniquement », résume Maxime Chipoy, porte-parole de Meilleurtaux. Les petites surfaces n’offrent pas d’échappatoire : leur prix au mètre carré dépasse de 12,5 % en moyenne celui des grands logements.
 

Les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA confirment le mouvement. Le taux moyen des prêts immobiliers a atteint 3,49 % en octobre, contre 3,40 % en septembre et 3,14 % en octobre 2025, avec 3,54 % sur vingt ans. Les prêts de 25 ans et plus représentent désormais 49,3 % de la production. La Banque de France relève 11,8 milliards d’euros de nouveaux crédits à l’habitat en septembre, hors renégociations, contre 12,5 milliards un an plus tôt.
 

L’envie demeure, le taux d’usure menace
 

Le désir d’acheter, lui, résiste. Dans un sondage de l’Ifop (Institut français d’opinion publique) pour Bien’ici réalisé en ligne auprès de 1 000 personnes de 25 à 55 ans, 39 % envisagent un achat immobilier dans les deux ans, et 56 % chez les 25-35 ans. Mais 67 % estiment que réaliser leur projet est plus difficile que pour leurs parents ou grands-parents au même âge. Parmi ceux qui ne jugent pas leur logement idéal tout à fait accessible, le prix du bien arrive en tête des freins (40 %), devant le niveau des revenus (36 %), le niveau des prix dans le secteur (28 %) et l’apport (26 %).
 

Les courtiers redoutent maintenant un blocage technique. Le taux d’usure, plafond légal du coût total d’un crédit, est fixé chaque trimestre à partir des taux pratiqués au trimestre précédent. Pour les prêts de vingt ans et plus, il est passé de 5,29 % à 5,40 % au quatrième trimestre, alors que les barèmes ont augmenté de 0,10 à 0,40 point en novembre seulement. « Si les taux de crédit continuent d’augmenter dans les prochaines semaines, les marges de manœuvre vont se réduire et certains emprunteurs, pourtant solvables, pourraient se retrouver exclus du crédit uniquement à cause du taux d’usure », prévient Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer et présidente de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC). L’association a publié le 2 novembre un livre blanc pour la présidentielle qui réclame un calcul de l’usure plus réactif, la stabilité du prêt à taux zéro pendant cinq ans et le retour du prêt d’accession sociale adossé à l’APL (aide personnalisée au logement) accession. Côté banques, la Fédération bancaire française demande que les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui plafonnent le taux d’effort à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans, sauf dérogations, cessent d’être contraignantes. Ce sont des propositions pour la présidentielle de 2027 : le HCSF a maintenu ses normes en juin. D’ici là, le primo-accédant voit les prix reculer de moins de 200 euros sur un bien moyen, quand son crédit lui coûte plusieurs milliers d’euros de plus.