Pierre-papier

L’investissement en pierre-papier présente des avantages intéressants :

• Un niveau de diversification très élevé, même avec un montant investi faible.
• Une délégation des tâches de gestion locative et d’investissement.

Dit autrement, l’investissement en pierre-papier permet une mutualisation des risques ainsi qu’un gain de temps par rapport à un investissement direct dans un bien immobilier, qui peut présenter un profil de rentabilité plus élevé, mais un risque beaucoup plus important et nécessitant beaucoup de temps afin de le gérer.

Néanmoins l’investissement dans ce type de fonds (SCPI, SCI, OPCI, etc.) présente un certain nombre de contraintes de liquidités et bien entendu des frais. Et les différentes stratégies et caractéristiques de ces fonds en font un domaine plus diversifié et parfois même polarisé que l’on ne puisse le croire de prime abord. 

La façon dont nous analysons puis sélectionnons ces supports n’est pas figé dans le temps et dépend bien sûr de nos principes d’investissement.

Permettons-nous ici de spécifier certains points qui sont particulièrement saillants sur les fonds de pierre-papier, à travers le prisme des SCPI.

- Les SCPI sont bien particulières car leurs règles de valorisations permettent de fixer un prix de manière discrétionnaire située entre + ou – 10% de leur valeur de leur reconstitution (c’est-à-dire la valeur réels des actifs, nets de dette plus les frais nécessaires à la reconstitution de ceux-ci (essentiellement les droits de mutation)). Le prix proposé mérite donc une analyse approfondie afin de savoir si il est plus attractif relativement à d’autres offres.

- Ces fonds utilisent souvent l’effet de levier, il convient donc de le prendre en compte dans l’analyse. Certaines SCPI ont un effet de levier très significatif à 40% LTV quand d’autres sont à 0%.

- D’autres sont en phase de décollecte et parfois même en situation de vente forcée, quand d’autres collectent énormément. Les dynamiques de collecte/décollecte, phases de liquidité/illiquidité sont à nos yeux très importantes et font l’objet d’une recension puis analyse approfondie.

- Bien entendu, les structures de frais sont très différentes. Toutes choses étant égales par ailleurs, nous estimons que la SCPI la plus chère du marché l’est 2.38 fois plus que la moins chère. Ces dernières années, les SCPI sans frais d’entrée ont également changé la donne…

Etc. etc. Nous compilons donc toutes ces données pour procéder à une analyse quantitative de l’intégralité des SCPI du marché, mais aussi des autres types de supports de pierre-papier (OPCI, SCI, OPPCI etc.). Puis une analyse qualitative des options que nous jugeons potentiellement intéressantes, afin de vous les proposer.