Immobilier : la pierre reste debout malgré les secousses

Les prix se maintiennent, les marges se creusent, et la demande s’adapte : selon le baromètre LPI-iad d’octobre 2025, le marché immobilier français retrouve une forme de stabilité après deux années chaotiques. L’ancien résiste, le neuf fléchit, mais le désir de pierre demeure.
 

L’ancien repart, le neuf s’essouffle
Bonne nouvelle pour les propriétaires : la hausse des prix dans l’ancien se confirme. En septembre 2025, le prix moyen au mètre carré atteint 3 377 €, en hausse de +1,7 % sur un an et +2,2 % sur trois mois. Les appartements progressent de +1,8 %, les maisons de +1,6 %.
« Les prix affichés des appartements ont rarement été aussi élevés », souligne Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole du baromètre.
 

Cette résistance s’explique par la rareté de l’offre et la sélectivité accrue des acheteurs. Après la tempête de 2023–2024, marquée par les ajustements de prix et le gel de nombreuses transactions, le marché s’est partiellement rééquilibré. La collecte de crédits immobiliers repart timidement, soutenue par une légère détente des taux et un retour progressif de la confiance.
 

Les ventes ont bondi de +16 % sur neuf mois, un signe encourageant, même si l’activité reste 20 % inférieure à la moyenne 2017–2019. « L’ajustement se poursuit lentement, mais il se fait par le volume plus que par les prix », analyse Michel Mouillart.
 

Dans le neuf, en revanche, le ton est plus terne. Les prix reculent de –1 % pour les maisons et de –0,9 % pour les appartements au troisième trimestre 2025. Le ralentissement de la demande, combiné à des coûts de construction élevés et à une offre insuffisante, pèse sur les mises en chantier. L’achat dans le neuf reste handicapé par la disparition de nombreux dispositifs d’aide et par le recentrage du crédit immobilier.
 

Des disparités régionales qui se creusent
Le marché français demeure profondément inégal. Paris reste hors norme, avec un prix moyen de 10 840 €/m², mais la progression y ralentit (+1,6 %). La capitale confirme sa décorrélation structurelle : un marché de flux plutôt que de stocks, où les ajustements se font à la marge. En franchissant le périphérique, les écarts deviennent vertigineux : les prix chutent de 15 à 55 % selon les communes limitrophes.
 

En région, la hiérarchie se maintient : Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nice et Nantes oscillent entre 3 500 et 5 600 €/m², avec des marchés globalement stables.
 

Mais la dynamique s’est déplacée : les périphéries et villes moyennes attractives tirent leur épingle du jeu, portées par la télétravailisation de l’économie et la recherche de qualité de vie.
Certaines zones affichent même des performances remarquables : Aquitaine, Bourgogne, PACA et Picardie enregistrent des hausses de +20 à +25 % des ventes sur un an, quand d’autres — Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, Pays de la Loire — marquent un léger recul.
 

Ces écarts traduisent une recomposition silencieuse du marché : les ménages privilégient désormais des localisations accessibles, bien desservies, offrant du foncier et des rendements locatifs supérieurs à ceux des métropoles saturées.
 

Marges en hausse, acheteurs sélectifs
Le baromètre relève une donnée inédite : les marges de négociation atteignent désormais 8,9 % en moyenne, soit leur plus haut niveau depuis 2012.
 

Dans le détail, la marge s’élève à 7,6 % pour les appartements et 10,1 % pour les maisons. En comparaison, elle n’était que de 3,6 % en 2021, avant la remontée des taux. Cette détente traduit un marché plus rationnel : les acheteurs reprennent la main, négocient davantage, et les vendeurs acceptent des ajustements plus réalistes.
 

Mais les fondamentaux restent solides : la demande structurelle demeure soutenue par le déficit d’offre, les besoins de logement en zones tendues et la recherche de placements refuges.
« Le marché entre dans une phase de normalisation, pas de dépression », souligne un analyste du réseau iad. « La tension reste forte dans les zones attractives, mais les comportements se rationalisent. »
 

Une reprise sans euphorie
En moyenne, le nombre de transactions dans l’ancien a progressé de +13,7 % sur un an, avec un ralentissement saisonnier depuis l’été (–34,6 % en août).
 

L’Île-de-France reste la locomotive du marché (+18,9 % sur un an), tandis que la province progresse de +11,4 %. Cette reprise reste fragile : elle s’appuie sur des taux légèrement redescendus, mais aussi sur des politiques commerciales agressives et des baisses ponctuelles de prix.
 

Malgré tout, les signaux convergent : la stabilisation des prix, le retour de la confiance et la détente des taux pourraient enclencher un cycle plus vertueux d’ici 2026. Les marges élevées offrent aux acheteurs une fenêtre d’opportunité, tandis que les investisseurs reprennent goût à la pierre locative, notamment via les SCPI ou la nue-propriété.